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  • Jamille Basile Nassin Barrios

Como recuperar os valores pagos, em caso de Distrato de compra e venda de Imóvel por Incorporação?


DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO


Muitos compradores de imóveis na planta, em algum momento se veem em situações críticas e imprevisíveis que os impedem de continuar com o pagamento da compra do bem, que normalmente é parcelado em numerosas prestações.

O que muitos não sabem, é que é possível realizar a rescisão contratual, obtendo de volta grande parte do valor pago até então.


RESCISÃO


O encerramento do vínculo contratual normalmente é realizado sem grande resistência por parte das incorporadoras. O montante pago até a data da rescisão deverá ser restituído ao comprador, sendo descontado um percentual a título de indenização à incorporadora pelo trabalho administrativo realizado até então.


DIVERGÊNCIA


Contudo, em muitos casos, há discussão sobre o cálculo do percentual de retenção utilizado pela incorporadora.


A divergência encontra-se na base de cálculo, em razão do comprador sustentar que o percentual deverá ser calculado sobre o valor pago até o momento do distrato, enquanto a incorporadora defende o cálculo sobre o valor total do negócio.


CONSEQUÊNCIA


Entretanto, se fosse ser obedecida a base de cálculo pretendida pela incorporadora, o valor retido por ela seria tão alto que tomaria uma grande parte do valor pago até aquele momento pelo comprador, gerando a ele grande perda financeira, prática proibida pelo Código de Defesa do Consumidor, classificada como uma cobrança abusiva, portanto, nula.


CÓDIGO DO CONSUMIDOR


Aplica-se ao caso o Código do Consumidor, pela definição legal, onde se enxerga a parte que consta como vulnerável de um lado, como consumidor, e do outro, o fornecedor.


CONTRATO DE ADESÃO


Importante também destacar que os contratos de compra de imóvel na planta, normalmente se caracterizam como contratos de adesão, já que o comprador não pode modificar cláusulas, tendo que aceita-las como redigidas unilateralmente pela incorporadora, podendo haver cláusulas que colocam o comprador em desvantagem exagerada.


ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA


A lei estabelece que sempre que há uma rescisão contratual, as partes deverão ser recompostas à posição anterior em que se encontravam antes da assinatura do contrato, de maneira equilibrada, evitando-se, assim, enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes, ou dano injusto, o que ocorreria no caso do uso da exagerada base de cálculo proposta pela incorporadora.


DISTINÇÃO


Neste ponto, destaca-se que não se discute a cobrança do percentual de restituição, correspondente à remuneração pelos gastos administrativos e de publicidade da incorporadora, mas sim de sua base de cálculo, pelas razões acima expostas, e de sua porcentagem, caso esta última represente um quantitativo desproporcional, que leve à mesma situação descrita neste.


JURISPRUDÊNCIA


A discussão já foi objeto de súmulas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e objeto de diversos julgados que formam jurisprudênciasobre o assunto. No entanto, a prática continua sendo realizada por algumas incorporadoras, neste caso, sendo necessária intervenção judicial para solução do assunto, aplicando-se o que estabelece a legislação para o caso.


TENTATIVA DE MUDANÇA NA LEI - PRESSA DO COMPRADOR


Atualmente, encontra-se em trâmite o Projeto de Lei 1220/15, que seguiu em 05/12/18 para sanção presidencial, com o objetivo de mudar este cenário, prevendo restituição bem menor ao comprador do valor que fora pago por ele, visto que o setor da construção civil, durante a crise dos anos anteriores, teve grande prejuízo com devoluções frequentes dos imóveis vendidos.


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Autora: Jamille Basile Nassin Barrios, advogada. Fundadora do escritório Basile Nassin Advocacia. E-mail: jamille@basilenassin.adv.br . Site do escritório: www.basilenassin.adv.br . Instagram: @endireitando.startups

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