Como dividir a Responsabilidade e diminuir a Multa.
PROBLEMA
Assunto de grande relevância e sucessivas tentativas de desburocratização, com novas e recentes leis neste contexto, a irregularidade fundiária é matéria de numerosas Ações Civis Públicas contra os proprietários e loteadores de imóveis sem registro, contendo prazo para sua urgente regularização, e prevendo multas diárias muito elevadas pelo descumprimento.
O presente artigo visa explicar, de forma objetiva, mais sobre a irregularidade fundiária e, juridicamente, trazer elementos para defesa do loteador numa Ação Civil Pública, no que diz respeito à responsabilidade pela regularização, e ao montante da multa diária imposta.
RELEVÂNCIA
A irregularidade fundiária se verifica na divisão, uso e ocupação do solo sem atendimento aos requisitos legais, sem registro de imóveis, e se consolida de maneira ilegal e informal.
Em palavras leigas, o solo é utilizado sem a devida fiscalização de suas condições de habitabilidade, e não possui matrícula de registro de imóveis, certificando a propriedade e especificações do imóvel.
Estudos recentes apontam que metade dos imóveis na área urbana do país não são registrados, dado que causa espanto frente ao vasto território nacional, e consequências negativas desta situação que chega a representar 10% do PIB do Brasil.
CAUSAS E CONSEQUÊNCIAS
As causas da irregularidade são diversas, passando desde o desconhecimento da lei, que costuma ser bem complexa, até o crescimento populacional desenfreado.
Com isso, perdem os proprietários e loteadores, pela precariedade habitacional, conflitos fundiários e insegurança acerca da situação jurídica do bem, e perde o Poder Público, por deixar de receber receita dos impostos dos imóveis não registrados, e não conseguir fiscalizar os danos urbanísticos e ambientais gerados por esta condição.
AÇÃO JUDICIAL
Ao identificar um imóvel irregular, ocorre de o Ministério Público, dentro de sua função, judicializar a questão, promovendo Ação Civil Pública, geralmente contra o proprietário ou loteador do imóvel, a fim de forçar a regularização do bem.
Esse loteador, dono da terra, normalmente a subdividiu e comercializou sem autorização da Prefeitura e por contrato de gaveta, fruto do desconhecimento ou descumprimento das leis nada simples do processo de regularização.
DEFESA – DIVISÃO DE RESPONSABILIDADE
Contudo, não apenas o dono da terra deve constar no polo passivo da ação, mas também a Prefeitura, dividindo com ele a responsabilidade pela regularização.
Isto porque, artigo 30, inciso VIII, da Constituição Federal estabelece que o Município é solidariamente responsável pelos loteamentos realizados em seu solo. In verbis:
Art. 30. Compete aos Municípios:
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
A responsabilidade solidária da Municipalidade na regularização do solo urbano é matéria consolidada, inclusive, no Superior Tribunal de Justiça, formando jurisprudência favorável sobre o assunto.
DEFESA – MULTA DIÁRIA
Além disso, com a promoção da Ação Civil Pública, muitas vezes o Ministério Público firma, em conjunto com o loteador e a Prefeitura, Termo de Ajuste de Conduta – o TAC – com prazo para a regularização e fixação de multa diária pelo atraso no cumprimento da obrigação.
Contudo, a fim de compelir as partes a promover a regularização, o valor fixado como multa diária no TAC, ou em decisão judicial, acaba sendo cotado exageradamente, especialmente se comparado à dimensão do negócio realizado e os precedentes judiciais, que já analisaram fartamente a questão e balizaram a multa diária para que seja aplicada de maneira equilibrada.
Ainda, ocorre muitas vezes de a aplicação da multa não possuir limitação, podendo correr indefinidamente no tempo, alcançando rapidamente valores milionários e impagáveis, o que extrapola a razoabilidade que deve ser aplicada à medida punitiva.
Resvala, assim, no princípio da vedação ao confisco, regra ínsita no art. 150, IV, da Constituição Federal, passível de controle jurisdicional, quando desproporcional o seu montante, em relação à possível inadimplência que visa desestimular. O Código Civil, do mesmo modo, veda o enriquecimento sem causa.
Neste sentido aponta, igualmente, a jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça.
CONCLUSÃO
Tendo em vista a previsão constitucional da responsabilidade solidária do Município em regularizar o parcelamento, as edificações, o uso e a ocupação do solo, em eventual Ação Civil Pública, é possível realizar o chamamento ao processo da Prefeitura, para que seja incluída no polo passivo da demanda, a fim de compeli-la ao cumprimento de suas obrigações.
Já quanto à multa cominatória, necessário observar que possui como função incentivar o cumprimento das obrigações e penalizar o seu descumprimento, mas não deve onerar a parte de forma abusiva.
Sendo prerrogativa do Poder Judiciário, caso seja identificada a sua abusividade em relação aos precedentes jurisprudenciais, pode ser requerida a redução da multa para patamar razoável, e o estabelecimento de um limite para sua aplicação, em atenção ao princípio do não confisco.
CONTEÚDO JURÍDICO GRATUITO:
Disponibilizamos gratuitamente conteúdo jurídico em nosso Instagram: @endireitando.startups .
Siga-nos para obter materiais gratuitos e novidades.
Autora: Jamille Basile Nassin Barrios, advogada inscrita na OAB/SP nº 305.813. Fundadora do escritório Basile Nassin Advocacia. E-mail: jamille@basilenassin.adv.br . Site do escritório: www.basilenassin.adv.br . Instagram: @endireitando.startups